Regularizar é economizar: O Impacto do ITBI, IPTU e ITCMD na situação do seu imóvel

A regularização de imóveis vai muito além da segurança jurídica, ela pode fazer uma grande diferença no bolso do proprietário. Imóveis não regularizados costumam trazer uma série de complicações, especialmente quando o assunto é imposto. IPTU mais caro, dificuldades na transferência e até impedimentos em inventários e doações são apenas alguns exemplos.

Neste artigo, você vai entender como a regularização impacta diretamente o pagamento de tributos como IPTU, ITBI e ITCMD, e porque vale a pena agir com antecedência.

O que significa regularizar um imóvel?

Regularizar um imóvel é o processo de atualizar os registros e documentos da propriedade para que ela esteja 100% de acordo com a legislação. Isso pode envolver:

• Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis

• Averbação de construções não registradas

• Correção de metragens e confrontações do terreno

• Obtenção de alvarás e licenças

Um erro comum é achar que o contrato de compra e venda já transfere a propriedade, mas, no Brasil, somente o registro da escritura pública no cartório é capaz de fazer isso de forma legal.

IPTU: valor pode ser revisto após regularização

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é calculado com base no valor venal do imóvel. Esse valor considera elementos como:

• Localização

• Área construída

• Características da edificação

Se sua construção não está regularizada, a prefeitura pode estimar a área construída com base em imagens de satélite — e isso pode gerar erros e cobranças indevidas. Ao regularizar, é possível corrigir essa informação e, em muitos casos, reduzir o valor do IPTU.

ITBI: economize na hora de transferir a propriedade

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é devido sempre que há transferência de propriedade, como em casos de compra e venda. De acordo com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema Repetitivo 1.113, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da negociação — ou seja, o valor de mercado do imóvel.

No entanto, muitos municípios ainda desrespeitam essa decisão e insistem em cobrar o imposto com base no chamado “valor venal de referência”, que frequentemente é superior ao valor de mercado, gerando cobranças indevidas.

Imóveis que permanecem por muito tempo sem regularização tendem a ter valores de referência mais altos, aumentando o custo da transferência. Por isso, regularizar o imóvel antes da transmissão garante uma base de cálculo mais justa e pode representar uma economia significativa no pagamento do ITBI.

ITCMD: regularização em casos de doação e herança

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é devido em:

• Inventários (quando há falecimento e abertura de sucessão)

• Doações de imóveis entre familiares ou terceiros

Em muitos casos, o imóvel deixado em herança está apenas com um “contrato de gaveta” — o que impossibilita a formalização no inventário, travando o processo e podendo gerar custos extras.

Importante: o ITCMD é obrigatório mesmo em doações entre pais e filhos, e a alíquota varia conforme o estado (em São Paulo é 4%).

Conclusão: Regularizar é prevenir

Regularizar o imóvel não é só uma exigência legal — é uma forma de evitar problemas futuros e garantir economia com impostos. Além de aumentar o valor do bem no mercado, facilita o planejamento patrimonial, doações e sucessões.

Se você tem dúvidas sobre como iniciar esse processo ou quer entender os impactos tributários no seu caso específico, entre em contato com nossa equipe. Estamos prontos para orientar você em cada etapa, garantindo segurança jurídica e economia no processo.